解局 | 许氏“第三赛道” 世茂服务赴港IPO进行时

2020-06-30      来源:黄冈房地产   浏览次数:0

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6月29日深夜,HKEx披露了世茂服务控股有限公司的上市招股说明书,这也意味着继世茂集团和世茂股份之后,徐氏家族即将迎来第三个上市平台。

在去年举行的中期业绩会议上,许世坛公开表示:2021年,我们希望将酒店和物业分开上市,这将进一步体现我们企业的价值。& rdquo

与酒店业务相比,世茂地产首先要敲开资本市场的大门。

早在去年八月,世茂地产就正式更名为& ldquo世茂服务。当时,有人猜测世茂可能已经开始了分拆和上市的计划。今年5月,世茂服务从红杉资本中国和腾讯共获得2.44亿美元的战略投资。

这场战争投资的引入也被解读为世茂的一个衍生房地产平台& ldquo加速度信号。。

现在看来一切都已经被追踪到了。

早在2005年,一个名叫& ldquo的家庭世茂天成。当时公司最重要的任务是为控股股东世茂集团开发的物业提供物业管理服务,同时开展的业务还包括社区增值服务和为非业主提供增值服务。

这是世茂服务的前身。经过15年的发展,你为什么选择在这个时候退出IPO?

在这方面,控股股东世茂集团给出的解释简单而直接:世茂服务的业务规模已经发展到可以独立上市的程度,世茂集团董事会认为此次分拆对集团和股东都是有利的。& rdquo

根据招股说明书,截至2019年12月31日,世茂服务合同总建筑面积约1.01亿平方米,项目分布在91个城市,管理的物业项目184个,管理面积6820万平方米。由于母公司的扩张,世茂的服务业务也扩展到了长三角、中西部、华南和环渤海经济圈。

根据世茂集团的解释,& ldquo规模& rdquo这似乎是考虑世茂服务能否分拆上市的一个重要指标。为了实现这一目标,世茂无疑与其同行有所比较& ldquo逾期已久。。

可以看出,与世茂规模相当的新城两年前就已经被拆分,当时新城岳跃管理的面积只有3703万平方米。

当然,每个企业的发展理念和节奏是不同的,仅仅通过比较某个时期的数据可能很难全面了解企业的发展。

将时间线延长至过去三年,世茂服务在2019年的规模加速更为明显。其中,2017年至2019年,世茂服务管理的总建筑面积分别为4260万平方米、4500万平方米和6820万平方米,管理面积同比增长50%以上。

根据招股说明书中的披露,& ldquo并购。这无疑是世茂服务拓展的重要手段。2019年,世茂服务管理面积同比增加2320万平方米,其中并购面积达到1610万平方米,占近70%。具体而言,包括收购梁海地产和泉州三元,分别增加1480万平方米和130万平方米的管理面积。

2020年,世茂服务并未停止其并购。数据显示,世茂服务今年迄今已完成对广州悦泰、傅生人寿、苏州昊天、成都新怡等公司的收购,新增管理面积超过1450万平方米。

不仅如此,招股说明书还透露,世茂服务目前正在讨论收购一家物业管理公司的可能性。截至招股说明书的最后一个可行日期,世茂的服务物业管理组合已覆盖495处物业,总合同建筑面积约为1.24亿平方米。

一方面,M&A带来了规模扩张,另一方面,也影响了世茂服务的负债。截至2019年12月31日和2020年4月30日,世茂服务的净流动负债分别为人民币1.85亿元和人民币2.95亿元。

其中,2019年由于重组,应付关联方的收购对价为8.4亿元,应付股利为5.59亿元,导致流动负债大幅增加。截至2020年4月30日记录的净流动负债主要是由于收购傅生人寿服务。

另一方面,并购的加速逐渐降低了世茂服务对母公司的依赖。根据招股说明书,世茂服务的大部分收入现在来自独立于控股股东或其各自联系人的第三方所有者或第三方房地产开发商。截至2019年12月31日,世茂服务67.6%的收入来自独立客户。

从总收入来看,2017年至2019年,世茂服务收入分别为10.43亿元、13.29亿元和24.89亿元,复合年增长率为54.5%;利润分别为1.09亿元、1.46亿元和3.86亿元,复合年增长率为88%。

在世茂的服务收入构成中,主要分为三类业务:物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。2019年,世茂服务上述三项业务分别实现收入11.99亿元、6.49亿元和6.41亿元,分别占总收入的48.2%、26%和25.8%。

虽然物业管理服务仍然是世茂服务的主要收入来源,但这种情况在未来可能会改变。值得注意的是,从2017年到2019年,物业管理服务收入逐年下降,分别为70.4%、63.9%和48.2%。

社区增值服务快速增长。过去三年,世茂服务在社区增值服务领域的收入分别为6300万元、9500万元和6.49亿元,分别占总收入的6%、7.1%和26%。

同时,世茂服务过去三年的毛利率分别为27.5%、29.4%和33.7%。急剧增长的主要原因是社区增值服务收入占总收入的百分比增加。

根据这一趋势,目前还不知道社区增值服务是否会成为世茂服务未来新的收入增长点。

根据各种数据,对于刚刚提交招股说明书的世茂服务来说,上市似乎不会有太多障碍。这无疑是其十多年发展中的重要一步。对于整个世茂集团来说,上市后的世茂服务也将成为进一步对接资本市场的重要支撑。

据了解,截至6月29日,世茂服务间接归世茂集团所有。根据该计划,在拟议的分拆和上市完成后,世茂集团将持有世茂服务不少于50%的股权,世茂服务仍是世茂集团的子公司。

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