解局 | 48亿整售外滩中心办公楼里的绿地商办进退

2020-05-30      来源:观点地产   浏览次数:56

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商业中重要的不是战略,而是利益平衡。一份简短但长达900字的贸易公告再次让人们看到了董的项目。

5月29日,上海银行股份有限公司宣布将从钟敏外滩房地产开发有限公司购买一栋位于绿色外滩中心的T2办公楼和一个地下物业停车位项目,总价为48.54亿元(待产权计量报告发布后进行实际调整)。

事实上,外滩中心绿化带项目就是2014年中国人以248.5亿元赢得的东项目。市场进入五年、项目成本高、开发时间长等不确定因素影响了董家渡项目各方的利益,今年可以说是董家渡项目硕果累累的一年。

继今年2月获得部分房屋的首个预售许可证后,董家渡的一个写字楼项目迎来了最新的买家,这是绿地控股和董家渡股东为数不多的好消息之一。

就绿地而言,出售董家渡项目的办公部分不仅可以剥离商业资产,完善上市公司的业绩报告,还可以加快资金的筹集和补充现金流。

绿地外滩中心T2写字楼的销售为超高层建筑,销售价格不便宜。对于东杜佳项目的所有股东来说,这似乎是一个& ldquo两全其美& rdquo交易行为。

董办公楼在48亿整体销售额中的命运

旧上海的繁荣消退后,外滩一带高楼林立,外滩是一个被资本和利益吞没的金融资本。

备受关注的东项目自去年初被绿地控股(Greenfield Holdings)接管以来,一年多来一直受到股东利益、300亿英镑担保和信托违约的困扰。现在,在几栋办公楼被出售或出租后,我想知道绿地和董家渡的股东能否松一口气。

据点评地产新媒体报道,上海银行购买的绿化带外滩中心T2办公楼位于上海市黄浦区小东门街616号和735号街坊的外滩项目。办公物业的建筑面积约为52,900平方米。该交易的标的仍在建设中,主体结构接近上限。

如果目前披露的总价为48.54亿元,则该办公楼销售的平均成交价格为9176万元/平方米。对于董的股东来说,这笔交易仍然是一笔划算的买卖,可以说是& ldquo卖了个好价钱。

对于内地开发商来说,大多数房地产企业都是在快速周转的基础上运营的,而自持性房地产在一定程度上也意味着亏损。从购买地块到实现资产出售,加速现金流的运作是让开发商快速积累资本的重要途径。

上海内部人士表示:如果将整栋办公楼出售,一般市场价格将降低70%,否则可能无法出售。一般来说,如果整个黄浦区的办公楼都卖了,每平方米的成本大约是5万到6万元。然而,这取决于产品。最近办公室市场的波动相当大。& rdquo

根据公告,上海银行与钟敏外滩房地产签署了购买协议和预售合同。根据协议,上海银行支付了43.39亿元人民币,占总价格的89.9%。余额将根据协议支付。

随着中国国家投资公司的退出和安森信托对绿地的接管,董家渡项目已更名为绿地外滩中心,总建筑面积约120万平方米,包括11栋办公楼,其中甲级办公楼4栋,总部办公楼7栋。上海银行此次收购的T2资产是四座超高层甲级办公楼之一。

值得一提的是,董这不是第一次把整栋办公楼都卖了。早在2019年12月31日,绿带集团就已经发布消息,海通证券将收购绿带外滩中心的写字楼物业。

当时,海通证券的子公司海通恒信宣布将以14.19亿元的估计交易成本从钟敏外滩购买绿地外滩中心的B1写字楼物业和停车位物业。该地块土地面积为14300平方米,地上共9层,预计建筑面积为16000平方米。

根据这一计算,恒通证券购买B1办公楼时的平均价格约为88500元/平方米,比上海银行购买T2办公楼的平均价格91800元/平方米低约3300元/平方米。

随后有市场消息称,海通证券将购买7栋总部办公楼滨江部分的3栋办公楼,即B1、B2和B3办公楼。海通证券预计将花费约60亿元购买这3项资产。

此外,早在去年7月25日,绿带控股还与中国人民保险公司签署了战略合作协议,后者将搬进绿带外滩中心总部A1和A2楼。

根据董家渡项目五年前转让的数据,该项目的写字楼比例不低于65%,受让方必须拥有写字楼部分至少60%的地上建筑面积,十年内不得转让。对于可转移的办公部分,最小转移单元是建筑物。

对于不擅长持有房产的内地开发商来说,现金是关键一步。到目前为止,董项目的11栋办公楼先后引入、海通证券、上海银行金融企业,这6栋办公楼似乎都找到了自己的家。

根据绿带集团此前公布的信息,目前,绿带外滩中心7个总部办公楼已基本建成,计划于2020年第一季度交付使用。四栋超高层办公楼均已进入地上施工阶段,主体结构施工预计2020年完成。

去年11月,张玉良在与市场沟通时表示,外滩中心项目的合作形式可以买也可以租,绿地也愿意举办。出租建筑也是受欢迎的。绿化带将与政府联系,将租金和税收结合起来。

绿色商业项目前进与后退

虽然商业和住宅用地的征地成本低于住宅用地,但商业和住宅用地以及一定比例的商业地产需要自我维持经营,并面临不转售或过度储存资产的风险。

然而,对于像绿地控股这样资产超过1万亿元的企业来说,商业资产也随着集团的扩张而增长。一旦经济形势下滑,市场大幅波动,这些商业资产可能会成为累赘。

根据房地产新媒体的观点,格陵兰控股公司每年新增20%的业务。除了纯住宅项目,商业和住宅项目占每月新增房地产项目的50%以上。

根据今年4月新增的9个项目,只有2个绿地集团是纯住宅项目,其余是商业和住宅或办公项目。这部分占新增总面积的79.74%,总容量的77.55%。可以看出,商业资产仍占今年规划项目的一定比例。

根据2019年度报告,绿地集团全年实现合同销售额3880亿元,其中65%为住宅,35%为商业。合同销售面积为3257万平方米,其中77%为住宅,23%为商业。

从收入角度看,绿地集团去年房地产业务结转收入为1943亿元,同比增长20%,而自有物业租金收入同比增长32.06%,至13.1亿元,租金收入占房地产结转收入的比重不到1%。

不包括美国的住宅租金和其他租金收入,2019年,格陵兰在商业运营方面的租金收入为10.81亿元,同比增长28.38%。

从这个角度来看,自有商业地产的绿地年租金收入相对较小,增幅有限,而自有商业项目的收入会因市场影响而大幅波动。对于习惯于快速周转的开发商来说,这显然不是一个有利条件。出售资产已经成为快速回流和提高绩效的手段之一。

这一点也可以从格林兰今年5月29日对上海证券交易所询价信的回复中得到证实。去年,通过出售商业项目和处置金融资产,绿地投资收入同比增长197.17%,达到88.64亿元,占同期利润总额的28.97%,而去年同期为12.29%。

事实上,自持会催生大量资金,分散销售会带来所有权分散、经营管理困难等问题,业内人士早就指出,与商业地产控股和分散销售模式相比,整体销售模式可以加快资金回流。

对此,早在2014年,绿地高层官员就表示,绿地应结合特定行业的需求和产业融合的新趋势,打造房地产、金融、商业等资本的合作时代,打造新的商业运营平台,以整栋建筑的形式向外界出售商业地产。

当时,在绿地商业产品体系中,上海徐汇绿色中心二期获得的资金最多,全年项目总销售额达到45.96亿元。同年6月,平安信托以44亿元购买了徐汇绿色中心的两处房产,销售面积8万平方米,相当于平均销售价格5.8万元/平方米。

& ldquo写字楼的大量销售为集团的高业绩做出了重要贡献。& rdquo绿地集团相关人士都这么说。

分析师还指出,所有追求规模扩张的企业都不会持有大型资产。& ldquo企业追求规模,现金流应该加快,企业需要更多的现金流来支持全国范围的扩张。& rdquo

随着当今商业市场的改善,绿化带似乎也有了机会。

回顾今年的商业市场,疫情过后,随着经济形势的逐步好转,商业供求市场正在缓慢复苏。根据意见指数发布的4月份中国企业经营者十大报告,企业资产交易延续了前几个月的热度,北京和上海是最受欢迎的。

据不完全统计,今年4月,上海和北京成功进行了4笔商业资产交易,交易总额超过85亿元。购买者包括保险公司和基金。交易对象包括上海滨江金融中心、上海国际财富中心、北京周放大厦和北京洪钟大厦。

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