相比其他房企，建业地产的业绩将于4月1日确定。
当日下午，董事长、执行董事王军、首席执行官袁、首席财务官、投资者关系总监、首席投资官梅出席会议。
和往常一样，会议的第一个环节是的发言，接下来是梅介绍过去一年的亮点。事实上，2019年对于建筑业来说是一个特殊的年份。今年，河南省的建筑业已经实现了县级城市的全覆盖。今年，建筑业提出走出河南。今年，建筑业首次突破1000亿元。
& ldquo对于房地产行业来说，数千亿美元算不上什么新闻，但对于我们这些把业务集中在一个省份的人来说，这具有象征意义。& rdquo胡葆森说。
建筑业的战略时期
& ldquo2016年，我们的房地产销售额刚刚超过200亿元。三年来，我们已经从200亿元攀升到1000亿元，增长了4倍。这对我们来说不容易。这是我们共同努力的结果。& rdquo
在表演会上，胡葆森回顾了建业地产一年来的发展变化，他的话透露了对手成绩单的满意和满意。
从数据来看，建业地产提交的答卷相对比较光明。
2019年，建业地产实现全覆盖河南省18个地级市和104个县级市，合同销售额1011.5亿元，同比增长39.8%，其中重资产合同销售额718.01亿元，同比增长33.8%。轻资产合同销售额293.49亿元，同比增长57.0%。根据年度轻、重资产合同额，建业地产2019年在河南省的市场份额约为11.2%。
期间，公司实现收入约307.67亿元，比2018年增长约108.1%。公司股东应占利润约20.15亿元，比2018年增长74.6%。
& ldquo我们去年的整体表现还不错。说到建筑业，房地产的业绩增长，河南市场的布局等等，胡葆森都知道。
& ldquo但是凡事都有两面性。三年内增加了800亿元。有什么问题吗？事实上，也有问题。& rdquo他扭转了话题，开始阐述隐藏在业绩快速增长背后的一些弊端。
在胡葆森看来，近年来，建业地产实现了快速增长。与此同时，公司负债增加，盈利能力没有实现同步增长。尽管去年的利润比2018年增长了70%，但离建业的利润目标还有很长的路要走。
数据显示，今年建筑业的房地产溢出率为7.9%，比2018年下降了1.7个百分点。同期，公司毛利润约为80.05亿元，同比增长57.2%。毛利率为26.0%，比2018年下降8.4个百分点。
对此，胡平还解释说，该公司2019年的毛利率是正常水平，2018年实际上是偏高的。2018年，郑州和洛阳的毛利率相对较高，在建筑业的房地产结算资源中所占比例相对较高。至于2019年的结算，毛利率处于全省平均水平，约为25%。
负债方面，2019年建业地产总资产1439.67亿元，总负债1313.65亿元，资产负债率91.24%，较2018年的89.9%上升约1个百分点。此外，建设房地产融资成本也增长了74.8%，从2018年的约2.26亿元增加到2019年的约3.95亿元。
& ldquo我们的毛利率下降了，负债率略有上升，还有节约成本的空间，我们产品的溢价能力不是很强...这表明我们在运营和管理方面还有很大的改进空间。& rdquo胡葆森指出了这一点。
2020年一般要求
鉴于业绩背后暴露的问题，胡葆森对未来几年的房地产建设提出了新的要求:& ldquo我提议将建业房地产的未来2-3年称为& lsquo战略巩固期。& rdquo
据他说，& ldquo战略巩固期。一是巩固近三年快速增长的成果，同时着力降低负债率，提高盈利能力和成本控制能力，在国际国内市场仍存在不确定性的情况下，继续提高企业的发展安全性。
站在1000亿元的新起点上，胡葆森显得更加冷静。也许，这种平静和超然可以从它的性能数据中看出。
据财务报告显示，截至2019年12月31日，建业地产拥有的房产销售余额约为634.71亿元，相应的毛利约为146.05亿元。此外，合资公司和关联公司的房地产销售余额约为174.66亿元，相应的毛利约为40.58亿元。
这也意味着上述金额将在未来两到三年内结转到建筑房地产的收入和毛利中。袁在会上还提到，优秀的销售业绩将会对建业2020年的业绩产生较大的支撑作用。建业地产今年的销售目标是800亿元。
事实上，当胡葆森关注企业的安全性和盈利性时，建业地产的管理层也对新的一年的布局和发展有了新的思考。
最明显的变化是建邺在中原的布局，这一布局沉入河南& ldquo省、市、县、镇、村& rdquo五级市场的企业似乎慢慢将注意力转向了郑州的大本营。
据悉，2019年，公司通过招标、拍卖、股权合作等方式收购了约476.5万平方米土地，新增储备建筑面积约1303万平方米。截至2019年12月31日，建筑业土地储备建筑面积约为5093万平方米，其中权益建筑面积约为3858万平方米。其中，公司在郑州拥有1371万平方米的土壤储备量，占总土壤储备量的26.9%。
充足的土地储备是企业实现更高销售目标的基础。事实上，从2016年到2018年，郑州建筑业占用的土地总量约为75亿元。去年上半年，建筑业经常失去它的儿子郑州。仅在头三个月，该公司就斥资55亿元在郑州赢得了几块土地，增加了逾15万平方米的土壤储备。
也正是由于土壤储备的短缺，郑州市建筑行业的市场份额在过去几年中逐渐下降。数据显示，2018年郑州合同销售额为137.99亿元，占重资产合同销售额的25.70%，较2017年下降0.7个百分点。
& ldquo郑州占2019年总销售额的22%。袁预计，到2020年，郑州将占到25%左右的销售额，其他地级市占到50%，我县占到25%。
& ldquo在未来2-3年，我们希望将郑州的市场份额提高到30%-40%。& rdquo
以下是建业房地产有限公司2019年投资者业绩会议记录:
现场提问:2019年突破后，特别是全省县级市实现全覆盖后，董事长2020年将继续在公司哪些方面争取突破？我们如何在全覆盖市场中挖掘这些市场的潜力？
胡葆森:今年1月中旬，我们在开封的时候，我们在一年一度的集团管理会议上提到，大家都知道我是一个比较有忧患意识的人。我认为任何企业的主要目标都是我们自己在过去三年里快速增长，从200亿到1000亿。这当然是一件非常好的事情，也是我们的管理团队带领所有员工奋斗的结果。但是凡事都有两面性。两年内增加了800亿元。有什么问题吗？事实上，也有问题。事实上，我们的表现背后还有一些问题。这表明我们在管理方面还有很大的改进空间。
因此，我提议提及2020年，包括明年和下一年。我的原话是指建业房地产未来2-3年的情况。战略巩固期。。
从战略上讲，该战略的巩固期是，我们从2002年开始实施该战略，并在去年的18年里实现了全面覆盖(省级)。特别是，在过去三年里，我们实现了快速增长，达到了1000亿步。这是一件非常好的事情，但是我们遇到了一系列的问题。尽管我们今年的利润比去年增长了70%，但我们仍远未达到我们的目标和行业的基准水平。因此，我们的战略巩固期的重点是降低负债率，提高盈利能力和改善我们的成本控制能力。
也就是说，当行业的国际市场和国内市场仍然存在不确定性时，我们应该继续提高企业的发展安全性，巩固过去三年快速增长的成果，同时，我们应该减少我们的管理，减少我们的负债，提高我们的产品溢价能力，并继续提高我们的产品建设能力。我们应该把产品和企业的可持续发展建立在不断改进产品和服务的基础上，以实现质量增长。这是我们管理层今年的总体目标。
至于规模的增长，今年由于董事会没有对管理团队提出很高的要求。刚才提到的800亿是管理团队自己提出的，不是我提出的。我今年要求的是一个战略整合期，以使企业更加安全。这是我今年对建筑业房地产的总体要求，巩固过去三年快速增长的成果，不断提高我们的管理水平，让建筑业实现优质增长。总结只是几句话，谢谢。
现场提问:在过去几年甚至更长时间里，合同销售额的比例逐年下降。然而，在2020年的现金流计划中，销售费用将增长30%，这比合同销售额的增长要快得多。这是因为我们预计销售费用占合同销售额的比例会增加，还是我们预计合同销售额会有更高的增长预算？
胡平:我们在2019年的时候，我们的主席刚才也提到，覆盖全省的战略行动已经落地。由于是全省覆盖，我们将进入一些县级城市，所以在相应的管理措施出台后，将会有相应的营销人员2020年销售和市场推广投资的支出安排。
第二，我们2020年的销售额将达到800亿元，但面积的增加将超过去年同期，也就是说，我们将有更多的项目，因为我们进入了更多的县，单价相对较低，但相应的劳动力投入将跟随面积，一般不会跟随数量。主要是因为这些原因，人员的增加和促销可能会超过销售。
现场提问:2019年竣工但未售出的面积大幅增加，达到240万平方米。这一数字也与竣工面积和实际记录面积的增加相一致。与我们2020年计划的完成增长相对较低相对应，我们应该如何理解这些数据中2020年结转的收入增长？完成和未售出的部分是否将在2020年出售并结转以支持记录的增长？
胡平:由于我们将从2018年开始采用新的会计准则，待结算的区域包括两个，一个是按时交付的区域，另一个是根据完工进度，所以没有办法将已完成的区域与已交付的区域和最终结转的区域完全匹配。如果我们能看到我们2020年的表现，我们的销售一空和未结算的部分将是对我们2020年表现的相对强大的支持。
现场提问:我想问的第一个问题是关于今年50%的股息。我们应该如何看待未来的股息？
王军:因为业绩的增长，我们希望股东分享公司的增长，所以我们有一个相对丰厚的分红比例。股息按净利润总额的50%分配。
有几个原因，我们指的是房地产行业，很多公司今年表现不错，而且分红比例也不低。整个房地产行业几乎在35%到50%之间。第二，关于公司的现金流，刚才胡总经理也提到了。事实上，尽管从1月到3月受疫情影响，我们在3月份还是取得了良好的销售业绩。因此，结合几个方面，我们有这样的股利政策。
当前的股息比率也与今年上半年类似。我们的股息支付率将每年进行评估。每年评估的几个参考因素也是基于我刚才所说的。首先，当然，取决于企业的现金状况，股利比率将根据企业的现金状况来确定。第二，参照同行业水平。第三，当然，根据公司的表现，如果公司表现好，它会得到更多。这并不是说这一次的份额会更大，在未来的每一次都将基于这个比例。然而，总的原则是在不影响公司现金的情况下，给予股东持续稳定的回报。
现场提问:关于未来我们将出售的城市能源水平的分布，我们提到了一个中期目标，即郑州的贡献率将从2019年的22%提高近30%。与此同时，管理层提到，我们将继续深入到整个覆盖面和下沉乡镇和县级市。管理层对2020年及以后的整体推广有什么计划？郑州及下级城镇的分布，谢谢。
袁:2019年我们占郑州销售额的22%，今年我们也做了这样的安排。今年，郑州的整体销售额占25%左右，其他地级市占50%，我县占25%，这基本上是布局。因为2019年我们在郑州赢得了大量的土地，整个销售过程将会逐步跟进。与此同时，当我们在2020年增加土地时，我们都很关注它。我们把注意力集中在郑州和洛阳，包括像新乡和商丘这样的高回报城市，我们也做了一些倾向。在此前提下，我们希望在未来2-3年内将郑州的市场份额提高到30%-40%，到2020年郑州的销售份额将占到25%-30%，保证25%，很可能就是这样。
现场问题:从技术角度来看，什么是轻资产后的结算？这种流行病的情况下，如果公司的工期或整个交付和结算被延迟到一定程度，轻资产的收入，包括入账，会有什么影响？
胡平:我们轻资产的结算主要是在整个项目开发周期内平均计算的。如果一年中的12个月除以开发周期并乘以12个月，则为该年确认的结算收入。目前，我们判断疫情的影响约为2个月，对年度结算的影响很小。没必要担心这个。
现场提问:现在没有一刀切的政策，灵活性会更高。我想请胡先生介绍一下河南省的房地产政策。你对疫情过后的政策方向有什么看法？
胡葆森:我的印象是，频繁的调控始于2001年和2002年，这也是政府控制该行业正常管理的行政手段。我们也经历了近20年的监管和控制，从个人角度来看，对政策的敏感度逐渐下降。
为什么？众所周知，建筑业已经经营了28年，经历了各种重大的政策调整和市场波动。我对2009年国际金融危机的主要波动有一个印象，包括2011年后的双重限制和2004年土地市场的8.31限制。众所周知，中央政府的宏观经济和经济全球化受到了包括以往国内疫情在内的国际疫情蔓延的影响。今年宏观经济肯定会受到影响。一些经济学家持悲观态度，称今年国内生产总值增长率可能会降至3%以下。当然，这是悲观的。中央政府当然希望保持在5%，至少在5%以上，每个人都在努力保持在6%以上。
从这个方向来看，从金融政策和房地产行业政策的角度来看，从我个人的经验来看，它不会继续收紧。然而，中国经济近年来刚刚通过宏观调控实现了结构调整。由于疫情的突然影响，它不会突然从供应方和消费方释放房地产市场。供应方的控制，如最初的价格限制和销售限制，不会立即释放。例如，从消费者的角度来看，限购措施不会立即在每个城市实施，尤其是像河南省的郑州和洛阳这样的二线和三线城市。这会让你突然解除户口限购政策。我不这么认为。
因此，供应方和消费方都不会立即放开房地产行业，让你看起来像10年前或15年前。我不这么认为，因为最突出的是& ldquo稳定。中国政府不会将房地产作为短期经济刺激手段。这项政策是两年前实施的。我不认为中国的经济对房地产的依赖会继续增加，也不会突然把房地产作为一个非常重要的武器或刺激经济的一个重要手段，因为流行病的影响。我认为不应该有这么高的期望。
我的总体判断是，无论是从供应方还是从消费者方来看，今年都不会有重大的政策自由化。相反，在金融政策方面，每个人都看到实体经济持续走低，贷款发放，这将增加流动性。虽然没有直接的，但其中一些将从间接供应方和消费方流入房地产行业。对于房地产，仍然有一些好消息。
我的总体判断是，虽然今年市场受到疫情影响，可能会受到10%的影响，但从更好、更健康的企业的角度来看，有几家优秀企业没有降低今年的目标。好企业对政策的依赖程度不会那么高。相反，在房地产市场格局的调整过程中，即使没有流行病，生活条件差的企业也会逐渐被淘汰。然而，由于这一流行病的影响，消灭它们的速度可能会加快。这是我对市场的总体判断。
现场提问:在过去的半年里，我们看到了726(游助智造科技)和832建业地产之间的一些互动。管理层如何看待726家上市公司(游助智超科技)和建业地产的未来发展？
胡葆森:在去年的表演大会上，一些朋友在中间也问了这个问题。今年，我从大建业集团的角度做了一些重要的并购，主要是因为大约15、16年前我经常和王石、冯仑一起去日本看日本的住宅产业化。去年我也和你谈过这个。建业地产收购建友的目的是帮助我们建立行业信心。
虽然房地产业在过去的20年里取得了很大的进步，但是从产品质量的角度来看，渗漏现象并没有得到根本的解决。如何解决它？它仍然是通过在建造房屋的过程中使用几个建模、标准化和产业化的手段，设计的建模，产品的产业化，以及整个产业链的标准化来实现产品泄漏问题的根本解决，也就是说，提高你的产品信心。
建业地产在过去的28年里培养了战略自信、品牌自信和文化自信。自5年前以来，我们一直专注于产品自信。因此，在产品自信的过程中，获得建友是一项非常重要的措施。通过建友与房地产的合作，我们产品生产过程中的漏损问题得到了重点解决，使我们的产品能够不断提高住宅的产业化率，我们的产品能够交给建友来实现智能化。我们的产品可以在市场上实现产业化、标准化和标准化，通过设计可以提高产品质量，从而进一步提高产品质量，树立产品自信。未来，他与建业地产的协同效应将继续增强。
关于这一点我已经说了很多。他和建业地产将在未来制造产品，包括智能家庭、智能家庭、智能建筑和智能社区中的智能，以及三重智能系统。建友智造未来也将承担这一责任。也就是说，让我们的产品进入市场可以帮助建业地产树立我们的产品信心。
当关联交易金额较大时，将召开特别股东大会，甚至提交股东大会表决。随着关联交易的增加，我们将根据市场需求提前做好准备和披露。
现场提问:资产负债表显示，限制现金已增至80亿元。你能告诉我们80亿元是如何被限制的吗？
胡平:主要有三个限制。一是我们的抵押贷款保证金大约是25亿英镑。另一个原因是，我们的商业票据接受保证金接近24亿英镑。此外，我们有长期和3个多月的定期财务管理，约21亿，主要由三部分组成。
现场提问:对于公司的轻资产业务，今年这块收入贡献了10多亿元。我们有计划在不久的将来分割它吗？如果拆分，公司会考虑向现有股东分配特别股息吗？
王军:关于轻资产剥离，目前我们没有任何可以披露的信息。如果有任何信息，我们将立即公布。目前，我们没有任何可以披露的信息。
现场提问:该公司去年探索了在河南以外发展的可能性。管理层能分享走出河南的进展吗？
胡葆森:去年，当我带着轻资产走出河南时，我提出了三个条件。中原建筑业是我国轻资产企业肩负走出河南的战略任务，但我仍将坚持三大原则:第一，走出河南必须立足轻资产模式；第二，我们有一个相对半径的限制，就是以郑州为中心，画一个500公里的范围。
因为郑州是中国高速铁路的重要枢纽。现在，除了东、西、北、南四个方向之外，还有四个方向的米，东南、东北、西南和西北。通往西南重庆和四川的高速铁路也连接在一起。通往东南部安徽和合肥的高速铁路也连接在一起。也就是说，有六个方向，而米的八个方向已经在六个方向上连接起来了。为了充分发挥交通优势，未来两年内，这两列高速列车将开通山东济南东北部和山西太原西北部，为整个轻资产业务走出河南提供了非常好的条件。研究500公里半径的高速铁路，我们吸引了大约3亿人。
事实上，这是建业地产2008年上市的战略方向。要成为华中市场，我们必须坚持500公里半径的原则。去年，我们在新疆库尔勒有一个轻资产项目，因为河南村民在那里。众所周知，新疆有近300万河南人。他们中的一些人是成功的企业家，拥有一些土地。我们希望在轻资产业务上与我们合作，我们都看到了良好的结果。该项目11日在新疆库尔勒开幕当天，200套套房在3小时内售罄，超过了500公里的半径，这只是一个现象。海南也有几个项目，主要集中在轻资产。众所周知，在过去的十年里，河南人一直是海南房地产市场的前三名。我们在海南的项目有80%以上是河南消费者。此外，他们都是半径500公里的消费者。
第三，我们主要从事中原文化镇的产品形态，所以我去年向你们汇报的三个扩张原则，轻资产、500公里半径和中原文化镇的产品形态，将来都会实施。
